{"id":845,"date":"2021-03-18T18:25:21","date_gmt":"2021-03-18T18:25:21","guid":{"rendered":"http:\/\/umbrellatrek.com\/magali\/?p=845"},"modified":"2021-03-18T18:25:21","modified_gmt":"2021-03-18T18:25:21","slug":"como-utilizar-el-van-y-el-rnav-para-valorar-las-acciones-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forex.in.rs\/mercado\/como-utilizar-el-van-y-el-rnav-para-valorar-las-acciones-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo utilizar el VAN y el RNAV (Valor Neto de los Activos Revalorizados) para valorar las acciones inmobiliarias"},"content":{"rendered":"<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_76 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<label for=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-69f3d562bd443\" class=\"ez-toc-cssicon-toggle-label\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/label><input type=\"checkbox\"  id=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-69f3d562bd443\"  aria-label=\"Toggle\" \/><nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.forex.in.rs\/mercado\/como-utilizar-el-van-y-el-rnav-para-valorar-las-acciones-inmobiliarias\/#%C2%BFQue_es_NAV_o_VAN\" >\u00bfQu\u00e9 es NAV o VAN?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.forex.in.rs\/mercado\/como-utilizar-el-van-y-el-rnav-para-valorar-las-acciones-inmobiliarias\/#%C2%BFEn_que_se_diferencia_el_RNAV_del_NAV\" >\u00bfEn qu\u00e9 se diferencia el RNAV del NAV?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.forex.in.rs\/mercado\/como-utilizar-el-van-y-el-rnav-para-valorar-las-acciones-inmobiliarias\/#%C2%BFComo_valorar_las_acciones_inmobiliarias\" >\u00bfC\u00f3mo valorar las acciones inmobiliarias?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<p>Los inversores minoristas pueden determinar el valor de mercado de cada propiedad de un promotor inmobiliario de varias maneras. Entre ellas se encuentran el Valor Neto de los Activos (NAV) y el Valor Neto Revalorizado de los Activos (RNAV). A continuaci\u00f3n se explican estos m\u00e9todos y la forma de valorar las acciones inmobiliarias.<\/p>\n<p>\u00bfQu\u00e9 es el RNAV?<br \/>\nEste m\u00e9todo se lleva a cabo despu\u00e9s de determinar el valor de mercado de cada proyecto inmobiliario. El m\u00e9todo RNAV es m\u00e1s complejo, ya que requiere utilizar el valor neto de los activos (NAV), deduciendo los pasivos para encontrar el Valor Neto de los Activos Revalorizados del promotor inmobiliario.<\/p>\n<p><strong>El proceso:<\/strong><\/p>\n<p>1. Cambios en el valor de las propiedades de inversi\u00f3n de la empresa<br \/>\n2. Excedente de valor de la propiedad mantenida para la promoci\u00f3n<br \/>\n3. El valor liquidativo de la empresa que figura en el balance.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/banners.instaforex.com\/i\/img\/banners\/en\/ndb_1000_300x250_en.jpg\" alt=\"InstaForex\" \/><\/p>\n<p>Por lo tanto, los \u00fanicos valores de super\u00e1vit y cambio considerados son los valores contables de la propiedad dentro de la cartera. Estas son las cifras que se muestran en el balance general, que se utilizan para sumar el NAV de la empresa para calcular el valor liquidativo revalorizado de la empresa.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, algunos pueden referirse a RNAV como &#8220;Valor liquidativo revisado&#8221;. En cualquier caso, normalmente se agregar\u00e1 una prima o un descuento al RNAV, que tiene en cuenta factores que incluyen el tama\u00f1o de la administraci\u00f3n, la calidad y el historial general de la empresa, el riesgo comercial y la reputaci\u00f3n.<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n se muestra un ejemplo de c\u00e1lculo RNAV:<\/p>\n<p>Plusval\u00eda: Propiedad 1 ($$ m) 20.0<br \/>\nPlusval\u00eda: Propiedad 2 ($$ m) 10.0<br \/>\nPlusval\u00eda: Propiedad 3 ($$ m) 5.0<br \/>\nExcedente total 35.0<br \/>\n+ Navegaci\u00f3n de la empresa ($$ m) 210.0<br \/>\n+ Fondos de accionistas ($$ m) 700.0<br \/>\nRNAV ($$ m) 945.0<br \/>\nDescuento a RNAV 20%<br \/>\nRNAV con descuento 756,0<br \/>\nN\u00famero de acciones en circulaci\u00f3n (m) 800,0<br \/>\nRNAV por acci\u00f3n ($) 0,95<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/cdn.shortpixel.ai\/client\/to_avif,q_lossy,ret_img,w_300,h_250\/https:\/\/www.forex.in.rs\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/3002151ef39.jpg\" alt=\"tight spreads hotforex ad\" \/><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%C2%BFQue_es_NAV_o_VAN\"><\/span>\u00bfQu\u00e9 es NAV o VAN?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En teor\u00eda, cualquier producto financiero o entidad comercial con operaciones de contabilidad de activos y pasivos puede tener un valor liquidativo (NAV). Cuando se habla de negocios y entidades de la empresa, la brecha entre el activo y el pasivo se conoce com\u00fanmente como capital, patrimonio neto o activos netos de la empresa.<\/p>\n<p>El NAV se ha convertido en una tendencia popular de la industria asociada con el precio y la valoraci\u00f3n de fondos, que se calcula dividiendo los activos y pasivos de la empresa por el n\u00famero total de unidades o acciones que poseen los inversores. Por tanto, el NAV de los fondos refleja el valor por acci\u00f3n. Este es un m\u00e9todo simple de usar para valorar y negociar acciones del fondo.<\/p>\n<p><strong>F\u00f3rmula del VAN<\/strong><\/p>\n<p>El c\u00e1lculo del valor neto de los activos de un fondo de inversi\u00f3n es sencillo, por ejemplo<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/cdn.shortpixel.ai\/client\/to_avif,q_lossy,ret_img,w_400,h_30\/https:\/\/www.forex.in.rs\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/Nav.png\" \/><br \/>\nNAV= (Activos- Pasivos) \/ N\u00famero total de Compartidos Destacados<\/p>\n<p>Mientras tanto, los activos y pasivos de los fondos deben incluir los elementos calificados adecuados.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/cdn.shortpixel.ai\/client\/to_avif,q_lossy,ret_img,w_300,h_250\/https:\/\/www.forex.in.rs\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/300221703a9.jpg\"><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter\" src=\"https:\/\/cdn.shortpixel.ai\/client\/to_avif,q_lossy,ret_img,w_300,h_250\/https:\/\/www.forex.in.rs\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/300221703a9.jpg\" alt=\"gold trading hotforex ad\" \/><\/a><\/p>\n<p>Mientras que las cotizaciones de las acciones ordinarias cambian constantemente de un segundo a otro, los fondos de inversi\u00f3n no cotizan en tiempo real, sino que se basan en los activos y pasivos al final del d\u00eda. Por lo tanto, los activos de los fondos de inversi\u00f3n incluyen el valor total de mercado al combinar el efectivo, las inversiones, los ingresos devengados y por cobrar y los equivalentes de efectivo del fondo de inversi\u00f3n. Por su parte, el valor de mercado se determina diariamente en funci\u00f3n del precio de cierre de los valores mantenidos en la cartera.<\/p>\n<p>Dado que los fondos pueden tener una cantidad espec\u00edfica de capital como activos l\u00edquidos y en efectivo, \u00e9stos se calculan bajo el ep\u00edgrafe de efectivo o equivalentes de efectivo. Los ingresos devengados incluyen el dinero ganado pero no recibido por el fondo. Los ingresos devengados se refieren a elementos como los pagos de intereses o los dividendos aplicados durante ese d\u00eda. Por \u00faltimo, todos estos elementos y las variaciones cualificadas se combinan para determinar la suma de los activos del fondo.<\/p>\n<p>Por lo general, el pasivo de los fondos de inversi\u00f3n incluye los pagos pendientes, una serie de comisiones que se deben a diferentes entidades asociadas o el dinero que se debe a los bancos. Asimismo, los fondos pueden tener pasivos extranjeros, que podr\u00edan incluir dividendos o ingresos a no residentes que est\u00e1n pendientes, o acciones en poder de no residentes, junto con ingresos que est\u00e1n pendientes de repatriaci\u00f3n. Estos pueden clasificarse a su vez como pasivos a corto o a largo plazo en funci\u00f3n de la duraci\u00f3n del pago.<\/p>\n<p>Para calcular el valor neto de los activos (NAV) de un d\u00eda determinado, todas las diferentes partidas se clasifican como activos o pasivos.<\/p>\n<p>Por ejemplo:<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/ads.pipaffiliates.com\/afs\/show.php?id=2145&amp;cid=3739&amp;ctgid=16\"><img decoding=\"async\" class=\"alignleft\" src=\"https:\/\/ads.pipaffiliates.com\/afs\/show.php?id=2145&amp;cid=3739&amp;ctgid=16\" \/><\/a><\/p>\n<p>Supongamos que un fondo de inversi\u00f3n tiene 200 millones de d\u00f3lares en inversiones totales en m\u00faltiples valores, seg\u00fan el precio de cierre de cada activo ese d\u00eda. Adem\u00e1s, tiene 8 millones de d\u00f3lares en efectivo o equivalentes de efectivo, 5 millones de d\u00f3lares en cuentas por cobrar, y los d\u00edas de ingresos acumulados fueron de 100.000 d\u00f3lares. Mientras tanto, el fondo de inversi\u00f3n tambi\u00e9n tiene 3 millones de d\u00f3lares de pasivo a largo plazo y 14 millones de d\u00f3lares a corto plazo, mientras que los d\u00edas de gastos acumulados eran de 12.000 d\u00f3lares con 6 millones de acciones en circulaci\u00f3n. Para calcular el Valor Neto de los Activos se utiliza la siguiente f\u00f3rmula<\/p>\n<p>VAN = [($200.000.000 + $8.000.000 + $5.000.000 + $100.000) &#8211; ($14.000.000 + $3.000.000 + $12.000)]. \/ 6,000,000 = ($213,100,000 &#8211; $10,988,000) \/ 6,000,000 = $33.69<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%C2%BFEn_que_se_diferencia_el_RNAV_del_NAV\"><\/span>\u00bfEn qu\u00e9 se diferencia el RNAV del NAV?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>El RNAV es un c\u00e1lculo m\u00e1s complejo que requiere el conocimiento de informaci\u00f3n adicional de la empresa. Al mismo tiempo, el NAV es un c\u00e1lculo m\u00e1s sencillo que divide el activo y el pasivo de la empresa entre el n\u00famero de acciones en circulaci\u00f3n que poseen los inversores.<\/p>\n<p>El m\u00e9todo RNAV requiere conocer la evoluci\u00f3n del valor de la propiedad o de la empresa, el excedente de revalorizaci\u00f3n y las acciones en circulaci\u00f3n en poder de los inversores. Adem\u00e1s, para calcular correctamente el Valor Neto de los Activos Revalorizados se necesitan los descuentos de la RNAV.<\/p>\n<p>Por lo general, un inversor minorista no puede utilizar f\u00e1cilmente el m\u00e9todo RNAV para valorar promociones inmobiliarias debido a los requisitos de informaci\u00f3n. Adem\u00e1s, la adquisici\u00f3n de los datos para calcular el valor de mercado de cada propiedad que tiene un promotor puede ser costosa. Por lo tanto, los informes de los analistas siguen siendo el mejor enfoque de los inversores minoristas a la hora de analizar el promotor porque ya tienen acceso a la informaci\u00f3n.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%C2%BFComo_valorar_las_acciones_inmobiliarias\"><\/span>\u00bfC\u00f3mo valorar las acciones inmobiliarias?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Antes de comprar una propiedad, se recomienda averiguar el valor para garantizar un precio y una transacci\u00f3n justos. Esta regla se aplica a las acciones inmobiliarias como a cualquier otra. Hay tres m\u00e9todos para analizar los bienes inmuebles, dependiendo del tipo de propiedad y de la disponibilidad de datos.<br \/>\n<strong>1. Ingresos<\/strong><br \/>\nEste m\u00e9todo se utiliza para estimar el valor de la propiedad en funci\u00f3n de los ingresos generados. Este m\u00e9todo suele ser \u00fatil para las propiedades que producen ingresos. Este enfoque utiliza las tasas de capitalizaci\u00f3n -el potencial retorno de la inversi\u00f3n de la propiedad inmobiliaria- junto con los ingresos netos de explotaci\u00f3n para estimar el valor de la propiedad. Adem\u00e1s, el flujo de caja descontado es un factor que puede ayudar a derivar el valor de la propiedad.<br \/>\nEl siguiente es un ejemplo b\u00e1sico del enfoque de capitalizaci\u00f3n.<br \/>\na. Para hallar el valor de la propiedad basado en las tasas de capitalizaci\u00f3n, determine cu\u00e1les son los alquileres netos realizados o los ingresos netos de explotaci\u00f3n. A continuaci\u00f3n, los costes de explotaci\u00f3n (menos las hipotecas mensuales) se deducen de los ingresos totales por alquileres para determinar los ingresos netos de explotaci\u00f3n.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/banners.instaforex.com\/i\/img\/banners\/en\/250pct_250x250_en.png\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/banners.instaforex.com\/i\/img\/banners\/en\/250pct_250x250_en.png\" alt=\"InstaForex\" \/><\/a><\/p>\n<p>b. Calcule el rendimiento de la inversi\u00f3n que desea (ROI), junto con el alquiler mensual previsto. A continuaci\u00f3n, utilizando la siguiente f\u00f3rmula, podemos determinar el valor de la propiedad:<br \/>\n<img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/cdn.shortpixel.ai\/client\/to_avif,q_lossy,ret_img,w_500,h_30\/https:\/\/www.forex.in.rs\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/Property-value.png\" \/><br \/>\nValor de la propiedad: Ning\u00fan ingreso de operaci\u00f3n\/ \u00cdndice de capitalizaci\u00f3n<br \/>\n<img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/cdn.shortpixel.ai\/client\/to_avif,q_lossy,ret_img,w_500,h_30\/https:\/\/www.forex.in.rs\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/Capitalization-rate.png\" \/><br \/>\n\u00cdndice de capitalizaci\u00f3n= Ning\u00fan ingreso de operaci\u00f3n\/ Obtenci\u00f3n del valor de una propiedad<br \/>\n<img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/cdn.shortpixel.ai\/client\/to_avif,q_lossy,ret_img,w_600,h_30\/https:\/\/www.forex.in.rs\/wp-content\/uploads\/2019\/06\/Value-of-the-property.png\" \/><br \/>\nValor de una propiedad= Reemplazo o reproducci\u00f3n de los costos de inmueble<\/p>\n<p>Por lo tanto,<\/p>\n<p>Por ejemplo:<br \/>\nSi usted est\u00e1 buscando comprar un condominio y utilizarlo para una propiedad de alquiler que se alquila por $1,100\/mes y genera un 5% de retorno de la inversi\u00f3n, usted utilizar\u00e1 lo siguiente para calcular la cantidad para comprar la propiedad en (o por debajo).<br \/>\n($1,100 x 12) \/ 5% = $264,000<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/banners.instaforex.com\/i\/img\/banners\/en\/ndb_1000_300x250_en.jpg\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/banners.instaforex.com\/i\/img\/banners\/en\/ndb_1000_300x250_en.jpg\" alt=\"InstaForex\" \/><\/a><\/p>\n<p><strong>2. M\u00e9todo de comparaci\u00f3n del mercado o de las ventas<\/strong><br \/>\nEste m\u00e9todo estima el valor de la propiedad evaluando el precio de venta reciente de otras propiedades similares dentro de la zona. El m\u00e9todo de comparaci\u00f3n de ventas se utiliza a menudo para determinar el valor de las viviendas familiares. Aunque dos propiedades diferentes nunca ser\u00e1n id\u00e9nticas. Por lo tanto, ser\u00e1 necesario realizar ajustes para garantizar que los precios de venta sean similares a los de las caracter\u00edsticas de la propiedad. Cuando una propiedad ofrece caracter\u00edsticas no disponibles en las la comparaci\u00f3n de propiedades, el precio de venta se ajusta al alza o a la baja cuando la propiedad en cuesti\u00f3n carece de una caracter\u00edstica de una propiedad de la comparaci\u00f3n.<br \/>\nPara determinar el valor del inmueble mediante el m\u00e9todo de mercado<br \/>\na. Localice propiedades similares en la zona vendidas recientemente.<br \/>\nb. Ajuste en funci\u00f3n de las diferencias de calidad, cantidad, tama\u00f1o, ubicaci\u00f3n, etc.<\/p>\n<p><strong>3. M\u00e9todo del costo<\/strong><br \/>\nEste m\u00e9todo estima el valor de la propiedad bas\u00e1ndose en los costes de construcci\u00f3n o sustituci\u00f3n de la misma. El m\u00e9todo del costo es frecuente para la compra de propiedades de reciente construcci\u00f3n, que requiere conocer el costo de los materiales y de la construcci\u00f3n. Este m\u00e9todo se utiliza con frecuencia para la compra de propiedades que tienen comparaciones dif\u00edciles de encontrar y que se han vendido recientemente mientras que no generan actualmente un ingreso. Normalmente, el m\u00e9todo del costo considera el valor del terreno e incluye el costo de construcci\u00f3n de las estructuras mientras se resta la depreciaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La reproducci\u00f3n se refiere a los gastos para duplicar completamente la estructura de la propiedad.<br \/>\nLa sustituci\u00f3n se refiere al coste de construir una estructura similar con materiales y m\u00e9todos de construcci\u00f3n actualizados. Por lo tanto, los costos de reemplazo son m\u00e1s comunes debido a que se basan en los costos de construcci\u00f3n actuales.<br \/>\nPara estimar el coste de sustituci\u00f3n o reproducci\u00f3n, existen tres enfoques comunes:<br \/>\n1. El enfoque de comparaci\u00f3n o de pies cuadrados se basa en la comparaci\u00f3n de propiedades recientemente desarrolladas en funci\u00f3n del costo por pie cuadrado, multiplic\u00e1ndolo por el total de pies cuadrados de la propiedad en cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p>2. El enfoque de la unidad de obra es una versi\u00f3n modificada de un estudio cuantitativo. Sin embargo, en lugar de analizar los costos de cada elemento utilizado en la construcci\u00f3n, calcula los costos de los materiales, la mano de obra, el lucro empresarial y los gastos generales de cada secci\u00f3n de la propiedad; por ejemplo, el costo de las paredes y los techos por pie cuadrado.<\/p>\n<p>3. 3. El m\u00e9todo del estudio cuantitativo combina el costo total de los materiales desglosados, la mano de obra, el beneficio empresarial y los gastos generales. Los peritos rara vez utilizan este m\u00e9todo debido al tiempo y al trabajo exhaustivo que requiere.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Los inversores minoristas pueden determinar el valor de mercado de cada propiedad de un promotor inmobiliario de varias maneras. 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